Нові правила оренди: до вірної мети сумнівними засобами

Кабінет міністрів України 22 листопада 2017 року прийняв Постанову № 890 «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України» (надалі – «Постанова»), якою вніс зміни, зокрема, до Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, а також до Типового договору оренди землі.

Зміни, що внесені, спрямовані на забезпечення збереження якості землі та уникнення зловживань з боку орендарів, тобто переслідують правильну та позитивну мету. Однак, засоби для досягнення другої мети, на мою думку, обрані не найкращим чином.

Так, до Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220, зокрема, внесені зміни, що встановлюють штраф у розмірі 100% річної орендної плати у разі прострочення внесення орендної плати. Крім того, за те ж саме порушення встановлюється пеня у відсотках від несплаченої суми за кожен день прострочення (конкретний розмір якої встановлюється у договорі оренди).

У цьому контексті знову набуває актуальності досі не вирішене остаточно питання щодо можливості застосування штрафу та пені за одне й те саме правопорушення. На додаток до цього, розмір штрафу у 100% річної орендної плати, очевидно, є неспіврозмірним розміру збитків та характеру (ступеню шкоди) внаслідок порушення, а також навряд чи може бути названий економічно обґрунтованим. Аналізуючи актуальну судову практику, можна зробити висновок, що такий розмір штрафу з великою вірогідністю буде зменшений судом.

Стягнення 100% річної орендної плати виглядає логічним у разі прострочки сплати за перший рік оренди земельної ділянки державної та/або комунальної власності, право оренди якої набуто за результатами земельних торгів (та якщо такий порядок сплати визначено умовами торгів), або без них. Але не логічним і не зрозумілим є стягнення 100% річної орендної плати у разі прострочення сплати, наприклад, щомісячної орендної плати.

Викликає обґрунтовані сумніви і сама можливість встановлення розміру штрафу за порушення договірного зобов’язання (як його визначає стаття 21 Закону «Про оренду землі») підзаконним нормативно-правовим актом.

Більш того, встановлення такого розміру штрафу теоретично може розглядатися як порушення законодавства про захист економічної конкуренції, а саме – дія, внаслідок якої групам суб’єктів господарювання (що орендують землю у держави або місцевої громади) створюються несприятливі умови діяльності порівняно з конкурентами (які орендують землю в приватних осіб).

З іншого боку, слід вітати положення, яке забороняє зміну розміру орендної плати за земельні ділянки державної та/або комунальної власності, які передані в оренду за результатами земельних торгів, в бік зменшення. Таке положення, безумовно сприятиме зменшенню кількості зловживань на ринку землі.

Не менш важливими видаються нововведення, спрямовані на збереження якості ґрунтового покрову. Відтепер у договорі оренди земельної ділянки державної або комунальної власності обов’язково зазначаються дані агрохімічного паспорту, а у разі погіршення стану земельної ділянки орендодавець матиме право розірвати договір та вимагати відшкодування збитків. Крім того, до договору тепер повинно включатися положення, що встановлює право орендодавця здійснювати не рідше, ніж раз на три роки, перевірки характеристик земельної ділянки на відповідність агрохімічному паспорту.

Однак, ряд питань залишився поза увагою Постанови. Зокрема, важливим питанням для розпорядників бюджетних коштів залишається суб’єкт оплати послуг щодо повторного агрохімічного обстеження земельної ділянки, а також можлива вибірковість таких перевірок, адже це лише право орендодавця, а не обов’язок.

Більш того, відсутність порядку проведення таких перевірок може призвести до того, що їх проведення може виявитися незаконним. Ст. 19 Конституції України передбачає, що державні органи та органи місцевого самоврядування, а також їх посадові особи, можуть діяти виключно на підставі та в порядку, передбаченому законом. Проте, на даний час на рівні закону чи відповідного підзаконного нормативного акту не встановлено порядок здійснення орендодавцем перевірки стану земельної ділянки.

При цьому, ст. 32 ЗУ «Про оренду землі» вже містить можливість для орендодавця розірвати договір оренди у разі порушення орендарем обов’язку щодо збереження родючості ґрунтів.

Окрім вибірковості перевірок, надання орендодавцю права, а не встановлення обов’язку щодо перевірок, може призвести і до інших зловживань. Зокрема, у разі наявності певної зацікавленості орендодавця у тому, щоб допустити користування орендарем земельною ділянкою на власний розсуд, він може просто ігнорувати (як і раніше) право на проведення перевірки та потенційне погіршення стану земельної ділянки.

Таким чином, зміни, внесені Постановою, як це часто буває, носять неоднозначний характер: спрямовані на досягнення доброї мети, з точки зору практичного втілення цієї мети вони викликають цілий ряд запитань.