Німецький рецепт для українського ринку землі

Розмови про ринок землі в Україні ведуться вже не перший рік. Зосередження земельних ресурсів відносно «найкращих» користувачів – максимізація продуктивності та доданої вартості – максимізація суспільного блага - нібо-то такий ланцюг має стати наслідком зміни земельних правовідносин як на паперовому, так і на прикладному рівні. Окрім цього, українцям необхідно зебезпечити збереження вартості землі, наприклад, шляхом фінансового забезпечення, страхування. Не обійтись і без загальнодержавне інформування громадськості про цінності земель сільськогосподарського призначення.

Проте метою створення ринку землі сьогодня є генерування доходу як виробниками, так і як власниками землі та інвесторами. А такі цілі зазвичай супроводжуються поточним дисбалансом, порушеннями, спекуляціями. Проте, як би дивно це не звучало, для функціонування земельного ринку всі мотиви є природніми!

Що заважає створити прозорий ринковий механізм? Відповідь на це питання традиційна. По-перше, це невідповідність інституцій та державних структур політиці та законодавству, невідповідність інфраструктури (наприклад, кадастру), та, звичайно, корупційна складова. Окрім цього стають поперек намагань введення ринку землі нестабільні макроекономічні умови, інфляція, високі відсоткові ставки, невідповідний баланс сили між учасниками ринку.

Німецька модель земельної реформи у Східній Ніеччині інша. І її застосування в Україні було б дуже доречним за умови усунення ряду недоліків. Що ж особливого в німецькій реформі? По-перше, фрагментована власність земельних ресурсів (малі власники та великі господарства), фрагментарність паїв (розмір паю та розмір поля). По-друге, земля  в Німеччині порівняно дешева. Господарства максимізують зембанк, проте досить розвинене і дрібне підприємництво. Багаті фермери уживаються поряд з бідними селяни, оскільки мають диференційовані рентні платежі, зарплати. 

Українська агросфера має свої особливості. Проблематика власників землі – бідність, заборгованості - чи не найбільша перешкода впровадженню ринкового механізму. Залежність приватних землевласників, обмеженість раціональності та інформації породжують проблеми виробників. Не додають наснаги і обмежені фінансові ресурси для купівлі земель та інвестицій. А фокусування на високих прибутках приглушають ентузіазм та розвивають жадібність. Зашвидкий ріст агрохолдингів, зависокі ціни на землю відлякують землевласників від співпраці. 

Для функціонування ринку землі потрібні потрібні 5 лікуючих факторів:

1. Відповідна кадастрова інфраструктура

2. Відповідне забезпечення інформацією та статистикою

3. Подолання корупції та породження довіри

4. Відповідне законодавче регулювання оренди земель

5. Потрібно впроваджувати продаж

Загалом рецепт оздоровлення українського фермерства має бути таким: започаткування продажу, адже фундаментальної необхідності у володінні господарствами землею немає. Виключення становлять стратегічні ділянки, наприклад, під будівлями. Господарства мають швидше інвестувати в розвиток, ніж в землю. Купівля землі - справа недешева, та вона знижує ліквідність. Потрібно однак, уникати занадто дешевої землі. 

Україні потрібен лібералізований ринок землі без суттєвого регулювання. Адже регулювання спричиняє неефективність, породжує корупцію. Бажано впроваджувати колективну власність, але уникати обмеження специфічних груп (суб’єктів, іноземців) у її структурі. 

Ви спитаєте, які першочергові кроки до лібералізованого ринку? Я відповім: дозволити господарствам купувати стратегічні ділянки, дозволити приватний продаж та консолідацію на місцевому рівні, розпочати приватизацію державних земель через аукціони аукціони, та врахувати тимчасові обмеження щодо придбання землі з визначеною датою лібералізації і без дискримінації суб’єктів та іноземців. Динамічний процес потребує часу. Уникайте побічних ефектів жадібності. Сільське населення має отримувати переваги від майбутньої вартості землі!