Довго чекали: важливі новели регулювання сільськогосподарських земель

Нарешті вирішено наступні проблеми у царині використання земель сільськогосподарського призначення: cамовільне зайняття земельних ділянок, правовий статус яких не був визначений (поле- і лісозахисні смуги, польові дороги), землі колективної форми власності, проблеми меліорації, "черезсмужжя".

Що пропонує Закон?

1.Польові дороги

Закон передбачає, що земельні ділянки державної чи комунальної власності під польовими дорогами, запроектованими для доступу до земельних ділянок, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення (крім польових доріг, що обмежують масив), передаються в оренду без проведення земельних торгів власникам та/або користувачам земельних ділянок, суміжних із земельними ділянками під такими польовими дорогами. Строк оренди таких земельних ділянок становить 7 років. Можемо сказати, шо нарешті вирішено проблему самовільного заняття польових доріг. Але виникла нова проблема. Як трактувати положення щодо строку оренди? Мінімум 7 років чи максимум 7 років? Чи лише і виключно – 7 років?

Законом також введено положення щодо того, що земельні ділянки під польовими дорогами, розташовані у масиві земель сільськогосподарського призначення (крім польових доріг, що обмежують масив), можуть використовуватися землевласником (землекористувачем) як для проходу (проїзду) до інших земельних ділянок, розташованих у такому масиві, так і для вирощування сільськогосподарської продукції. Тобто, Закон фактично закріпив багаторічну практику щодо використання польових доріг для вирощування сільськогосподарської продукції. Нарешті, це зніме проблему потенційних санкцій за самовільне зайняття земельних ділянок у багатьох сільськогосподарських підприємств.

2.Землі КСП

Через законодавчу колізію можливість розпорядження землями КСП була фактично заблокована на довгих 16 років, оскільки діючий Земельний кодекс України фактично не визнає таку форму власності як колективна. А от нарешті - закон передбачає, що з дня набрання чинності цим Законом землі колективних сільськогосподарських підприємств, діяльність яких була припинена (крім земельних ділянок, які на день набрання чинності зазначеним Законом перебували у приватній власності), вважаються власністю територіальних громад, на території яких вони розташовані. Зазначений Закон є підставою для державної реєстрації права комунальної власності на земельні ділянки, сформовані за рахунок земель, які в силу зазначеного Закону переходять до комунальної власності. Фактично ті масиви земель, які зараз мають статус земель колективної власності (за умови припинення діяльності колективної сільськогосподарського підприємства) на підставі вказаного Закону будуть у державному Реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровані як землі комунальної форми власності.

Але Законом не врегульовано процедурні моменти такої реєстрації:

Чи потрібно приймати окреме рішення ради щодо оформлення права власності?

Як реєструвати право власності, якщо вказані землі колективної власності перебувають на території кількох рад (за умови відсутності об'єднаної територіальної громади)?

Яким чином реєструвати право власності, якщо землі колективної форми власності перебувають за межами населеного пункту?

Більш того, Законом внесено зміни в Закон України "Про колективне сільськогосподарське підприємство", які передбачають можливість члену діючого колективного сільськогосподарського підприємства, який побажав вийти з його складу, отримати земельну ділянку, яка надається із земель сільськогосподарських угідь підприємства, придатних для сільськогосподарського виробництва, в частині, що припадає на одного члена підприємства, шляхом  розподілу земель колективної власності підприємства відповідно до Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)".

Додатково у Законі детально розписана процедура щодо проведення розподілу земель, які підпадали під паювання, проте не були розпайовані. Вона достатньо тривала і непроста. При цьому, Закон передбачає, що розподіл між власниками земельних часток (паїв) та їхніми спадкоємцями земель, що залишилися у колективній власності після розподілу земельних ділянок, має бути здійснений до 1 січня 2025 року. Таким чином, законодавець нарешті обмежив строк, після якого колективної власності на землю вже не буде.       

3.Меліорація

Значним чином змінили і регулювання меліорації. По-перше, Кабінету Міністрів України тепер надано право встановлювати нормативи екологічно безпечного зрошення, осушення та управління поливами або водовідведенням. Але до яких наслідків для аграрного бізнесу може призвести таке повноваження Кабінету Міністрів України? Невідомо.

По-друге,  передбачено положення, що особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, на якому здійснюється гідротехнічна меліорація, має право на компенсацію понесених витрат з гідротехнічної меліорації земельних ділянок, розташованих у такому масиві, або суміжних земельних ділянок, які не перебувають в її користуванні. Розмір компенсації та умови її сплати визначаються у договорі між цією особою та власником або користувачем земельної ділянки. Одразу бачимо, що виникає питання трактування – яка це "істотна частина" масиву?

Закон також вніс зміни до Закону України "Про меліорацію" в частині встановлення сервітутів для здійснення заходів з меліорації. Зокрема, тепер чітко визначено, що можна встановлювати сервітути стосовно: (1) будівництва та розміщення трубопроводів, які є складовою частиною меліоративної системи; (2) проходу, проїзду, а також перевезення матеріалів для будівництва та експлуатації меліоративної системи; (3) руху пересувних об'єктів інженерної інфраструктури.

4.Особливості оренди земель сільськогосподарського призначення.

Законом введена нова норма до Закону України "Про оренду землі", яка передбачає ряд цікавих новел щодо оренди земель сільськогосподарського призначення, зокрема:

Власники та орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, на період дії договору оренди можуть обмінюватися належними їм правами користування земельними ділянками шляхом взаємного укладання між ними договорів оренди, суборенди відповідних ділянок. Укладення договору суборенди у такому разі не потребує згоди орендодавця, при цьому орендар залишається відповідальним перед орендодавцем за виконання договору оренди. Припинення дії одного з договорів оренди, суборенди земельної ділянки, укладених у порядку обміну правами користування, припиняє дію іншого договору оренди, суборенди, укладеного взамін, про що обов’язково зазначається у таких договорах.

Отже, в нас вводиться фактично абсолютно новий правовий механізм – обмін правами користування землею. Зверніть увагу, такий обмін можливий без згоди власника земельної ділянки.

У разі укладення договору оренди (суборенди) в порядку обміну правами користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення, розташованими у масиві земель сільськогосподарського призначення, у такому договорі зазначається договір, взамін якого він укладений. Питання, на яке я поки що не бачу відповіді для себе – а як буде проводитися реєстрація таких прав  у Реєстрі прав на нерухоме майно?

Договір оренди землі під полезахисною смугою має також містити умови щодо утримання та збереження таких смуг. Це – пам'ятка для себе. У випадку, коли предметом договору оренди землі буде полезахисна смуга – є обов'язкова додаткова істотна умова договору.

Радію, що Закон прийнятий, але маю певні хвилювання щодо того, як він буде реалізований.