Як провести земельну реформу: короткий план дій

Аби дістатись поставленої мети та таки  ввести в Україні ринок землі й провести земельну реформу, нам заважають декілька факторів. По-перше, це заполітизованість питання мораторію на відчуження та зміну цільового призначення земель сільськогосподарського призначення. По-друге, недосконала система кадастру та реєстрації прав не нерухомість (неповна база даних, програмне забезпечення не відповідає законодавству, адміністрування здійснюється на низькому рівні). Слабкий захист прав землевласників та невиважена позиція сільськогосподарських виробників щодо ринку оренди землі також не підкріплюють шанси реформи.Не грає на руку реформаторам і зарегульованість економічного обороту земель, зокрема складність адміністрування земельних відносин. А фрагментація землекористування, негативні наслідки земельної реформи в частині паювання сільськогосподарських земель (невизначеність правового режиму польових доріг, меліоративних систем, господарських дворів, лісосмуг тощо) взагалі відлякують землекористувачів.

Чого ж не вистачає для запровадження повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення? Перш за все, необхідно підготуватися до впровадження відкритого і прозорого ринку земель сільськогосподарського призначення, в тому числі пілотно впровадити різні моделі економічного обороту земель сільськогосподарського призначення в окремих місцевостях на основі державно-правового експерименту. Також слід якнайретельніше забезпечити розвиток іпотеки під заставу права користування земельними ділянками, без обмеження прав землевласників. Стимулювання та популяризація використання в якості застави за банківськими кредитами права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) - одна з умов успішної реалізації земельної реформи. Впровадження ринкових методів оцінки земельних ділянок (масова оцінка земель) для цілей оподаткування має бути досконалою, а поряд з земельними торгами у традиційній формі мають постати електронні земельні торги.

Не слід забувати й про оподаткування.  Удосконалення земельного податку як інструменту стимулювання до раціонального та ефективного використання земельних ділянок, розробка механізмів стимулювання землекористувачів для організації використання земель в цілісних масивах, законодавче врегулювання та передача у комунальну власність земель державної власності, розташованих за межами населених пунктів, крім тих, на яких розташовані об’єкти державної власності та скасування безоплатного отримання у власність земельних ділянок із земель державної і комунальної власності зі збереженням права на приватизацію земельних ділянок, які передані у користування громадян до 2002 року - фактори, без яких реалізувати зміну філософії землекористування не вдасться.

Та це не все. Удосконалення потребують також  підстави набуття прав на земельні ділянки державної та комунальної власності без проведення земельних торгів; процедури передачі ділянок відумерлої спадщини до комунальної власності; реабілітація та повернення до господарського обігу земель, що зазнали радіаційного забруднення внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС, а також на територіях, звільнених внаслідок проведення антитерористичної операції. Слід також рохробити   програми економічного стимулювання сталого землекористування для боротьби із деградацією землі, зокрема розвиток системи забезпечення родючості ґрунтів, стимулювання консервативних технологій землеобробітку, тощо.

Як досягти поставлених планів? Відповід непроста і неоднозначна. Говорячи про напрями реформування ринку землі, слід виділити наступні:

Напрям1. Запровадження повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення.

Напрям 2. Вдосконалення та розвиток системи кадастру та реєстрації речових прав на нерухоме майно. Зокрема, мова йде про наповнення бази даних кадастру відомостями про земельні ділянки та обмеження у їх використанні; проведення об’єднання кадастрової системи та системи реєстрації речових прав на нерухоме майно в рамках однієї інформаційної системи; впровадження системи моніторингу земельних відносин та аналізу ринку земель і забезпечення повної публічності відповідної інформації. Окрім того, варто говорити про удосконалення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на них шляхом запровадження електронного документообігу при внесенні інформації до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та користування такими відомостями. Не можна забувати й про забезпечення взаємодії земельного кадастру та реєстру прав в режимі реального часу, впровадження директив INSPIRE щодо впровадження інфраструктури просторових даних, спрощення процедур отримання інформації з кадастру на основі опублікування відомостей у мережі Інтернет. Полегшить роботу із землею й автоматизоване перенесення усіх відомостей Державного реєстру земель про права на земельні ділянки до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за допомогою програмних засобів.

Напрям 3. Забезпечення та захист прав на земельні ділянки. Тут слід говорити про  створення простої процедури для виправлення помилок у Державному земельному кадастрі (у тому числі масових) та надання можливості отримання витягів із Державного земельного кадастру у випадку наявності помилки (із описом цієї помилки та визначенням можливих шляхів її виправлення). Також варто скасувати  класифікацію ділянок за цільовим призначенням в межах категорії земель. Треба вповадити надання землевласнику та землекористувачу права використовувати земельну ділянку будь-яким способом, що відповідає планувальній документації та/або зонінгу, крім тих, які потребують зміни категорії земель. Не обіятись і без проведення широкої інформаційної кампанії щодо прав на землю.

Напрям 4. Консолідація землеволодіння. Удосконалення правового регулювання зміни земельних ділянок всередині земельних масивів та обміну правами користування такими ділянками між землекористувачами та ідпрацювання методів консолідації сільськогосподарських земель підвищить ефективність їх використання.

Напрям 5. Усунення недоліків земельної реформи. Аби усунути недоліки земельної реформи, слід передусім вирішити проблеми земель із нечітким правовим режимом: польові дороги, колективна власність, невитребувані паї, медіація земельних спорів тощо. Визначення законодавчої процедури переоформлення права постійного користування на право оренди фізичними та юридичними особами, які отримали право постійного користування земельними ділянками до 2002 року, але за новим Земельним кодексом не можуть мати таке право, посприяє зняттю невизначеностей.