Як не втратити землю? Антирейтинг положень договору оренди

Зміна власника. Якщо в договорі передбачено, що зміна власника є підставою для перегляду умов оренди, розірвання договору оренди, то після запуску ринку землі є високий ризик розірвання такого договору. Сьогодні, поки ринок землі не працює, може виникнути проблема зі спадкоємцями, якщо ті не бажають продовжувати здавати земельну ділянку в оренду конкретно вашому господарству.

Недоплата, несплата орендної плати. Орендна плата, її розмір, індексація, строки та порядок внесення, перегляду, відповідальність за несплату є істотними умовами договору оренди. Тобто, такими, що обов’язково мають бути прописані в договорі. Для приватної землі можливо визначити орендну плату фіксовано, без прив’язки до нормативної-грошової оцінки.

Часто-густо нормативно-грошова оцінка збиває з пантелику, зокрема в частині індексації. Як уже було зазначено, індексація саме орендної плати є істотною умовою договору оренди. Це не означає, що орендна плата обов’язково має індексуватися, такої вказівки Закон України «Про оренду землі» нам не дає, а дає керівництво до дії, що потрібно визначитись: індексуємо оренду плату, чи ні.

Тому, якщо в договорі є прив’язка обчислення розміру орендної плати до нормативної грошової оцінки, а також умова про індексацію орендної плати, то перевірте самі себе. Це доволі просто. Ми впевнені, що Ви індексували нормативну-грошову оцінку, коли це вимагалось законом; але з нашого досвіду, саме оренду плату індексувала меншість, коли була інфляція. Таким чином, прописавши подвійну індексацію, багато підприємств не завжди її застосовували. Як наслідок – недоплата орендної плати орендодавцю та заниження бази до оподаткування податком на доходи з фізичних осіб (ПДФО), військовим збором (ВЗ). Ця ситуація дещо врівноважується конкуренцією між агровиробниками, що проявляється у виплаті суттєво більшого розміру орендної плати «по факту», аніж це передбачено договором. Втім, така щедрість є допустимою, якщо підприємство перебуває на єдиному податку четверта група, а ось коли на загальній системі оподаткування, то віднесення такого перевищення до складу витрат – може викликати багато питань зі сторони податкової.

Відсутність підтвердження сплати орендної плати або винагороди за договором емфітевзису. Часто-густо бухгалтери оформлюють єдину відомість, коли виплачують орендну плату готівкою з каси. А це може створити проблеми. Які ж? Якщо ви виплачуєте кошти готівкою з каси, то обов‘язково потрібно оформити та скласти в день виплати видатковий касовий ордер або ж окрему відомість. Чому не можна загальну відомість на всіх пайщиків? Загальна відомість допускається для працівників, але ж усі до єдиного пайщики не працевлаштовані на вашому господарстві? А недоплата, не сплата орендної плата - вагомий доказ порушення прав орендаря в суді, якщо наприклад, пайщик заявить, що не отримував кошти…

Погіршення властивостей земельної ділянки, нецільове її використання та інші додаткові зобов’язання взяті на себе орендарем, але не виконані – також можуть бути підставою для розірвання договору оренди.

Ми радимо уважно перевірити договори оренди на наявність «точок входу», аби не допустити втрату землі. Окрім того з 15 липня 2020 року набувають чинності зміни запроваджені Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.19 No 340-IX (надалі – Закон) набрав чинності 16.01.2020 року. Закон, зокрема, запроваджує автоматичну пролонгацію договору оренди. Тому, необхідно перевірити, чи коректно договорах оренди прописаний строк оренди, і чи не має перешкод для реалізації такої автоматичної пролонгації. Автоматична пролонгація працюватиме, якщо жодна зі сторін договору оренди за місяць до закінчення строку дії договору не подала до реєстру речових прав заяву про виключення відомостей про поновлення договору.

Якщо ви виявили умови, що потенційно можуть мати наслідком розірвання договору оренди, ми радимо поспішити та внести зміни у такий договір, уклавши додаткову угоду про викладення договору оренди в новій редакції.