Можливе скасування заборони на продаж землі: що станеться?

Ірина Кузіна,адвокат, керівник Харківського офісу ЮФ «Ілляшев та партнери»

17 лютого 2017 року у Конституційний Суд України направлено подання 55 народних депутатів України щодо відповідності Конституції України (конституційності) положень пунктів 14, 15 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України. В редакції закону України від 06 жовтня 2016 року №1669-VIII згадані пункти 14 і 15 виглядають наступним чином:

14. До вступу в силу закону про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2018 року, забороняється внесення права на земельну частку (пай) до статутних капіталів господарських товариств.

15. До вступу в силу закону про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2018 року, не допускається:

а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;

б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання ) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам-учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.

Купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" і "б" цього пункту, запроваджується за умови набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2018 року, в порядку, визначеному цим Законом.

Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" і "б" цього пункту, в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення)».

Мораторій був введений як вимушений захід, під час дії якої парламент повинен був в законі про обіг земель сільськогосподарського призначення встановити такі запобіжні механізми, які б не дозволили великим компаніям скуповувати землі у населення за безцінь, а місцевим органам отримувати корупційні доходи з продажу землі. Однак ця тимчасова міра діє вже понад 16 років (вперше введена законом України від 18.01.2001 р №2242-ІІІ), протягом яких законодавець не діє.

Народні депутати Мушак А.П., Хлань С.В., Різаненко П.А., Чумак В.В., Белькова О.В., Романюк В.М. внесли в парламент законопроект №5535 від 13.12.2016 року. Ці депутати якраз і входили в групу з 55 народних депутатів, які подали конституційне подання. На даний момент законопроект не пройшов навіть стадії розгляду в комітетах.

Ймовірно подача конституційного подання - спосіб «продавити» законопроект через Верховну Раду. Адже альтернативних законопроектів немає, а загроза скасування мораторію без спеціального нормативного регулювання обороту таких земель реальна. Однак така тактика може і не спрацювати, і КСУ - гіпотетично - «визнає що не відповідають статтям 8, 13, 14, 24, 41, 42, 48, 64 Конституції України (є неконституційними) положення 14, 15 розділу Х« Перехідні положення »Земельного кодексу Україна »без достатнього нормативного регулювання ринку земель сільськогосподарського призначення. І що тоді?

А в такому разі «сплячі» щодо сільгоспземель норми Земельного кодексу України вступлять в силу на практиці.Так згідно з частиною 1 статті 90 Земельного кодексу України, власники земельних ділянок мають право продавати або іншим способом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину.

Місцеві ради та районні державні адміністрації зможуть продавати землі сільськогосподарського призначення громадянам і юридичним особам в межах своїх повноважень або за результатами аукціонів (див. Статтю 116 Земельного кодексу України). Відповідно до статті 134 Земельного кодексу України, такі земельні ділянки продаються через земельні торги, а перелік винятків з цього правила невеликий.

Загальний порядок підготовки і проведення земельних торгів (вони проводяться у формі аукціону) визначено в статтях 135-139 Земельного кодексу України. Однак в цьому порядку не врахована специфіка ринку земель сільськогосподарського призначення. Наприклад, не взято до уваги ту обставину, що земельна ділянка може входити в єдиний земельний масив, перебувати всередині нього. Або невідомо, як вплине перехід права на землю на правовий режим розташованих на ділянці меліоративних систем.

Також і громадяни та юридичні особи зможуть відчужувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення на принципах свободи договору. Так договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню (стаття 657 Цивільного кодексу України), а який виник у покупця право власності - реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (її здійснює нотаріус, який посвідчує угоду). Обов'язкового аукціону не передбачено, а оцінка проводиться для цілей оподаткування та відповідно до вимог закону України «Про оцінку земель». Тобто в умовах відсутності спеціального регулювання (якщо закон «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» не буде прийнятий) процедура відчуження земель сільськогосподарського призначення буде ідентичною вже існуючої - по землям іншого цільового призначення.

Орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення почали висловлювати побоювання щодо того, чи не вплине скасування мораторію на дійсність їх договорів оренди.

Відповідно до частини 5 статті 116 Земельного кодексу України, земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні громадян або юридичних осіб, передаються у власність або користування за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування тільки після припинення права власності або користування ними в порядку, визначеному законом.

Статтею 31 закону України «Про оренду землі» передбачено перелік підстав припинення договору оренди. Цією статтею законодавства не встановлено обов'язкового припинення договору оренди в разі відчуження земельної ділянки власником. Однак в самому договорі можуть міститися підстави для одностороннього розірвання договору орендодавцем.

Таким чином, в силу закону скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення масового дострокового припинення договорів оренди землі не викличе.

Слід зазначити, що в згаданому законопроекті №5535 стаття 12 чітко встановлює, що перехід права власності на таку земельну ділянку не припиняє права користування земельною ділянкою (а новий власник стає правонаступником в рамках відносин із землекористувачем).

Також читачів цікавить, чи не збільшиться ймовірність рейдерського захоплення земельних ділянок після скасування мораторію. Треба сказати, що можливості так званих «рейдерських захоплень» земельних ділянок стануть такими ж, як існують зараз щодо інших об'єктів нерухомості, якщо не ширше. Такі захоплення будуть проводитися тими ж способами: маніпуляціями з Державним реєстром речових прав на нерухоме майно ( «чорні нотаріуси», маючи доступ до реєстру, зможуть проводити відчуження), через протиправне отримання корпоративних прав в сільськогосподарських підприємствах-власниках землі, при пособництві окремих корумпованих суддів.

Крім того, не виключено і участь окремих корумпованих представників органів виконавчої влади та місцевого самоврядування - з перевищенням або зловживанням наданих їм повноважень (що менш поширене щодо іншої нерухомості). Методи захисту інтересів власників землі проти рейдерства різні і індивідуальні. Однак, в будь-якому випадку, слід починати з систематичного відстеження інформації про свою нерухомість і корпоративних правах у реєстрах, он-лайн доступ до яких тепер відкритий.