Директор ДП "Сетам": Зараз ніхто не готовий купувати землю за $15 тисяч

«В нашій країні можна вільно купити паї навіть через сайт ОЛХ, в обхід земельного мораторію», - люблять повторювати прихильники ідеї вільного обігу ріллі в Україні.

Водночас, купити паї через інтернет пропонує  і сама держава, в особі Мін’юсту, якому належить ДП СЕТАМ, яке оперує арештованим майном. За минулі два роки установа від продажу 717 земельних ділянок виручила 350 млн грн. Для порівняння: у 2017 році оренда державної ріллі через аукціони Держгеокадастру дала місцевим бюджетам 117 млн грн.

Чому підприємство Мін’юсту стало продавати сільськогосподарську  землю, хто купує арештовані аграрні активи, і чому лише аукціон допомагає  адекватно оцінити вартість ріллі, Agravery.com говорив із генеральним директором ДП СЕТАМ Віктором Вишньовим.

Розкажіть, яка частка із згаданих вами 717 земельних лотів на 350 мільйонів гривень припадала на сільськогосподарську землю? Чи продавали при цьому «підмораторну» ріллю? І чи торгували при цьому землею інших видів?

- Ми торгували виключно тою арештованою за борги ріллею аграрних підприємств, на яку не поширюється «земельний мораторій» – тобто ділянки, формально виділені під особисте селянське господарство та під індивідуальне садівництво.

Найбільшу виручку нам дала земля під забудову. Вона торгується активніше, покупці завжди пропонують високу ціну. Водночас, найбільше лотів припадало саме на ріллю. У цьому випадку на виручку впливала наявність меліорації або ж ступінь подрібненості земельного масиву. Аграрії не хочуть купувати один пай посеред цілісного поля. Їм цікаво купити декілька паїв по два гектари, які вдасться об’єднати у цілісний масив.

Коли ми починали земельні торги, основною проблемою була саме вартість продажу. В умовах, відсутності ринку ніхто не може адекватно оцінити, скільки має коштувати земля. Нормативно-грошова оцінка, встановлена державою – насправді дуже орієнтовна річ.

На щастя, завдяки механізму аукціону ми швидко вирішили цю проблему. Одним із перших ми продали масив полів-солончаків площею 20 гектарів у Херсонській області. Оцінювач встановив вартість поля у $300 за гектар. Під час аукціону ціну вдалось «розігнати» до $1000 за гектар.

Чим гарний механізм аукціону? Він допомагає зрозуміти викривлення в оцінці земельної ділянки. Якщо експерт занизив ціну земельного лоту, за ділянку почнуть активно торгуватись, і так фінальна ціна паю виросте. Якщо ж оцінювач поставив зависоку ціну ділянки, торги її знизять. Якщо пай не вдається продати з першого разу, вдруге її потрібно продавати на 20% меншою ціною від початкової, як цього вимагає законодавство. Якщо і вдруге аукціон не відбувся, втретє потрібно продавати за ціною у 30% нижчою від стартової.

А як ваше підприємство набуло згадані 717 земельних лотів?

- Нам їх на продаж передають державні виконавці від Мін’юсту. Уточнимо, державний або приватний виконавець – у господарських суперечках між двома юридичними чи фізичними особами це лише процесуальна особа. До них окремо звертаються позичальники, що мають на руках рішення суду про примусове повернення боргу.

Взагалі, за чинним законодавством порядок стягнення боргу виглядає так. Спочатку заборгованість покривається наявними фінансами боржника. Якщо вилучених грошей недостатньо, борги покриваються рухомим майном боржника, окрім «недоторканного мінімуму», необхідного для життя людини. Якщо і рухомого майна не вистачить покрити борги позичальника, лише тоді виконавці мають право виставляти на торги арештовану за борги нерухомість. При цьому це не обов’язково має бути земельна ділянка, це може бути житло або виробничі приміщення.

Коли ДП «СЕТАМ» отримало право торгувати арештованими земельними ділянками?

- У жовтні 2016 року, коли ВР внесла зміни до закону «Про виконавче провадження», за яким нам дозволили продавати арештовані земельні ділянки, окрім тих, на які поширюється заборона на купівлю-продаж сільськогосподарської землі. Тобто, ще раз повторюсь, йдеться про ділянки виділені під особисте селянське господарство та під індивідуальне садівництво.

Формально, до цього часу була окрема процедура продажі землі «з молотка», яку деталізував Земельний кодекс. На практиці, такі торги взагалі не відбувались. Правила вимагали проводити торги виключно «за місцем знаходження» земельної ділянки. При цьому на аукціоні мали бути присутні і власник земельної ділянки, і ліцитатор, і учасник торгів, і державний виконавець. Так як всіх учасників торгів не вдавалось зібрати «за місцем знаходження» земельної ділянки, то і арештовані паї на практиці ніхто і не продавав.

А як відбуваються торги земельним ділянками через ресурс СЕТАМ?

- Ми продаємо земельні ділянки за тою ж процедурою, як і інші лоти арештованого майна. Отримуємо пакет документів з інформацією про майно, зокрема про стартову оцінку. Дані про земельний лот виставляємо в систему торгів СЕТАМ. Для участі в аукціоні на продаж ділянки достатньо зареєструватись на сайті СЕТАМу, подати документи для участі в торгах та сплатити гарантійний внесок, або через банк, або через еквайринг на сайті – і все, ви допущені до участі в торгах. Залежно від вартості, земельний лот в нашій системі не затримується довше 10-30 днів.

Чи є ділянки, які вам все ж не вдається продати? Чи детальну статистику невдалих земельних торгів?

- Ні, такої статистики не ведемо. Скажу лише, що ми маємо достатньо багато земельних лотів, які не вдалось продати. Питання не лише у попиті на землю, але і у її оцінці. Ми зараз маємо багато не проданих земельних ділянок, які оцінили у $30 тисяч доларів за 2 гектари. Колись цю землю саме за такою вартістю заставили у банку. Можливо, ця ціна була адекватна на піку економічного розвитку 2007-2008 років, коли ціни на нерухомість були високі, і всі вважали, що навколо Києва буде забудована котеджами навіть вся земля сільськогосподарського призначення. Бульбашка луснула. І зараз ніхто не готовий купувати землю за $15 тисяч.

Найяскравіший приклад – Макарівський район Київщини. Там на продаж під забудову землю виставляли масивами одразу по 50 гектарів. Можливих покупців відлякала завищена ціна.

А що відбувається далі із землею, яку не вдалось продати на торгах?

- Якщо на землю не вдалось знайти покупця, то ділянка пропонується стягувачу, в якості погашення боргів. Наприклад, банк видав кредит на 10 млн грн під заставу землі. Стягнули земельну ділянку, за рішенням суду виставили її за 10 млн грн. Земля як товар виявилась нікому не потрібна на торгах, навіть за фінальною ціною у 7 мільйонів гривень. Тоді виконавець шукає інше майно для погашення боргу.

За вашими очікуваннями, чи будуть у вас і далі виставлятися на продаж арештовані ділянки землі?

- У нас постійний потік нових «земельних» лотів. Звідки він береться? Суди проходять, стягнення по боргам відбуваються. Якщо «земельний мораторій» таки скасують, закладати під кредит почнуть і «підмораторні» нині паї. земля стане стандартним товаром, який можна буде виставляти на торги, якщо хтось не зміг розплатитись за боргами.

Більш того – ми готові стати майданчиком для ринкового продажу ріллі. За умови, коли незрозуміла вартість землі, саме електронні аукціони зможуть сформувати адекватну ціну, особливо, якщо торги матимуть всебічне охоплення,

Можна довго дискутувати – чи краще проводити аукціони по місцю знаходження ділянки, аби всі бабусі змогли, що не мають інтернету, взяти участь. Але фактично, Україна на сьогодні має один з найвищих відсотків у світі із охопленням інтернету. Інтернет є всюди, зокрема у сільській місцевості. І тут не потрібно розповідати, що мовляв у бабусь не буде шансів купити землю. Потрібно орієнтуватись на активних агровиробників, що зможуть ріллю не лише купувати, але й активно обробляти.

Чи є агрокомпанії - постійні покупці на земельні ділянки через ваш ресурс?

- Можемо назвати лише категорії покупців. Одиночні поля купують локальні агрокомпанії середнього розміру, цілісні масиви ріллі купують агрохолдинги.

Формально арештовані ділянки землі не мають власника, поки не відбулись торги. Де гарантія для нового майбутнього власника арештованого паю, що його покупку не захоплять аграрні рейдери, про активізацію яких багато говорять останнім часом?

- За законодавством, якщо ділянка під арештом, її не можна відчужувати, або провадити якісь інші дії. Кожна наша ділянка має свій кадастровий номер, справжність якого може перевірити кожен учасник торгів. Звісно, «чорні реєстратори» можуть підмінити дані у реєстрах, але це питання не до нас, а до антирейдерської комісії при Мін’юсті. Покупець арештованого маю отримує повний пакет власності на ділянку, і ці документи можна засвідчити у нотаріуса.

Якщо раптом покупця арештованого паю щось не влаштувало, він може подати до суду, як і в інших випадках із «звичайними» операціями купівлі-продажу майну. Якщо суд ухвалить позов, СЕТАМ або виконавча служба поверне кошти.

Ви згадували, що виконавці при стягненні боргів у першу чергу продають рухоме майно. Окрім землі, із нерухомості також можуть продати житло або виробничі приміщення. Чи торгуєте ви арештованим майном аграрних компаній? Якщо так, то про які види майна йдеться?

- Ми торгуємо різними активами. Наприклад, було багато лотів з арештованою за борги агротехнікою. Нещодавно ми на користь Ощадбанку провадали Слов’янський маслоекстракційний завод, то був добровільний продаж з балансу банку.

Банки часто продають нерухомість своїх боржників-агрокомпаній. Ми зараз говоримо про виробничі об’єкти – корівники, елеватори, доїльні зали, склади. Іноді за борги продають агропродукцію – через нас часто проходять арештовані партії зерна. Продавали Вознесенський коньячний завод, приміщення спиртзаводів, склади. Особливо цікаві покупцям елеватори. Є великі компанії,  які спеціально відслідковують будь-які елеватори, що з’являються на торгах. У нас були випадки, коли ми торгували закладену за борги худобою. Був навіть курйозний лот – у Дніпропетровській області продавали племінну спермопродукцію вартістю у півтора мільйони гривень.

Чи ведете статистику, скільки через ваш майданчик було продано описаних вище аграрних активів?

- Ми не ведемо спеціалізованої статистики по аграрній, промисловій чи комерційній нерухомості. Бо це ж неофіційний погляд. На землі можна побудувати будинок або її засіяти. В приміщенні заводу виробляти масло або здавати під склади чи офіси.

А ось по сільгосптехніці в нас є окрема вкладка на сайті: комбайни, трактори, сіялки тощо – все в цій категорії, що дуже зручно покупцям.

Щодо агропродукції, то ми ж не є, наприклад, центральною біржою по продажу зерна. Для нас це скоріше точкові продажі.

Які покупці переважають – малі, середні чи крупні агровиробники?

- Це комерційна інформація, назви ми не можемо розкривати. Скажемо так, що серед наших клієнтів є і великі підприємства, що мають від 100 тисяч га земельного банку. Ми ж продаємо зовсім різні активи. У нас є і елеватори, які можуть купити буквально два-три гравці ринку. Є і трактори Т-150, які цікаво купувати лише сусідам фермера-боржника.

Ми сегментуємо покупців лише за видами активів, які ті купують. На сьогодні СЕТАМ має найбільшу базу серед подібних інтернет-аукціонів – у нас зареєстровано більше 50 тисяч постійних клієнтів. Вони постійно «живуть» в нашій системі, постійно щось переглядають, але у переважній більшості доручають нам пошук потрібного товару.

З нами працюють, бо ми беремо свій процент виключно при успішному продажі товару. Розміщення лоту у системі само по собі не спричиняє витрат. Тож ми, як і клієнти, матеріально зацікавлені в успіху.