Як захистити себе від махінацій при укладанні договорів оренди землі

---

Тетяна Гусарова,

юрист Юридичної фірми GOLAW

Земля завжди була однією з найбільш дорогоцінних ресурсів в Україні та важливим активом для бізнесу. При цьому особливий інтерес у підприємців викликала можливість використання та володіння землею, а особливо - землями сільськогосподарського призначення. Враховуючи встановлення мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення найбільш поширеною формою використання таких земель є оренда. Але й оренда земельних ділянок викликає чимало складнощів та запитань у суб’єктів земельних відносин, внаслідок чого існуючі розбіжності найчастіше вирішуються в судовому порядку.

Розірвання договору оренди у разі невикористання орендованої ділянки

Однією із проблемних питань, що виникають під час оренди земельних ділянок, є розірвання договору оренди у разі невикористання орендованої ділянки тривалий час за її цільовим призначенням. Так, досить часто орендодавці вимагають дострокового розірвання договору оренди через, начебто, не використання орендарем такої ділянки за цільовим призначенням. У такій категорії справ визначальним фактором буде доведення погіршення стану земельної ділянки в наслідок її невикористання орендарем, що може трактуватися судом як порушення положень законодавства.

Так, розглянувши справу № 6-1999цс15 про розірвання договорів оренди та повернення земельних ділянок Верховний Суд України в постанові від 3 лютого 2016 року зазначив, що статтею 5 Земельного Кодексу України визначені основні принципи земельного законодавства, зокрема й принцип раціонального використання та охорони земель.

За змістом частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24, 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним Кодексом України та іншими законами України. На момент укладення договору оренди земельної ділянки істотними умовами договору визначено, зокрема, й умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду, умови збереження стану об'єкта оренди.

Суд вирішив, що установивши, що тривалим невикористанням земельних ділянок за призначенням відповідач як орендар порушив істотні умови договорів, що призвело до порушення режиму використання земельних ділянок, забур'янення і залісення, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про розірвання договорів оренди.

Визнання договору оренди земельної ділянки недійсним

Ще однією з поширених категорій справ у земельних питаннях є визнання договорів оренди землі недійними за позовами орендодавців через відсутність у них певних істотних умов. Щодо цього питання є усталена позиція Верховного Суду України. Так, розглянувши справу N 6-849цс15 ВСУ у своєму рішенні від 9 грудня 2015 року, ВСУ прийшов до висновку, що відсутність таких істотних умов договору оренди землі, як план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду, та акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), не завжди є підставою вважати порушеним право орендодавця, відповідно не є підставою для визнання такого договору недійсним.

У справах про визнання недійсним договору оренди землі з підстав відсутності в ньому істотної умови стосовно об'єкта оренди (плану або схеми земельної ділянки, яка передається в оренду) позивач повинен довести істотність таких умов для даного договору оренди та довести, що відсутність цих умов в договорі призвело до реального порушення його прав, а також пояснити суду у чому саме полягає порушення його законних прав.

В розглянутій судовій справі суд дійшов висновку про наявність достатньої інформації щодо об'єкта оренди, яка дозволяє ідентифікувати предмет договору. Тим самим судом було встановлено  відсутність порушення прав позивача та погодження між позивачем та відповідачем при укладенні договору оренди землі всіх істотних умов, у тому числі й об'єкта оренди. Тому в даному випадку були відсутні підстави для задоволення позову про визнання договору оренди недійсним.

Поновлення договору оренди землі на новий строк

Укладаючи договір оренди, орендарі розраховують на тривалий строк користування землею, що дозволяє їм робити певні інвестиції у землю та поліпшення її якості. Досліджуючи питання порядку поновлення договору оренди на новий строк у справі N 6-3цс15, в постанові від 18 березня 2015 року Верховний Суд України проаналізував два випадки поновлення договору оренди землі.

В першому випадку для визнання за орендарем, який добросовісно виконує свої обов’язки за договором, переважного права на поновлення договору оренди орендарю необхідно довести, що: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Також необхідно враховувати, що при поновленні договору оренди землі, умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Іншою підставою для поновлення договору оренди є випадок, якщо орендар, який належно виконує свої обов’язки за договором, продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір буде вважатися поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, в даній ситуації для поновлення договору оренди землі необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

При цьому додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, з метою уникнення проблемних ситуацій та, в разі необхідності, ефективного захисту своїх прав, при поновленні договору оренди землі орендарю необхідно дотримуватись встановленої законодавством процедури та строків поновлення такого договору оренди.

Не дотримання положень мораторію на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення

Згідно п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України встановлено мораторій на будь-яке відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але в будь-якому випадку до 1 січня 2017 року. Встановлення мораторію на продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення залишило землеволодільцям обмежену можливість передачі таких земель третій особі, наприклад, шляхом передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб. Але використовуючи дозволений порядок передачі земель сільськогосподарського призначення сторони не завжди враховують та дотримуються всіх необхідних вимог для такої передачі землі.

Так, Верховний Суд України в постанові від 11 лютого 2015 року у справі N 6-5цс15 зазначив, що враховуючи положення мораторію на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, встановленого Земельним Кодексом України, не допускається купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.

В зазначеній судовій справі за умовами оскаржуваних договорів міни, власники земельних ділянок, отриманих на підставі Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» передали у власність належні їм земельні ділянки в обмін на земельні ділянки, які були придбані за договором купівлі-продажу з цільовим призначенням - для ведення особистого селянського господарства та отримані не за рахунок земель, виділених на частку (пай).

Однак проаналізувавши статтю 14 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» та пунктів 3, 5 Рекомендацій щодо обміну земельними ділянками, затверджених наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 листопада 2003 року N 288, суд дійшов висновку про те, що обміненими можуть бути тільки земельні ділянки за схемою «пай на пай».

Таким чином, обмін (міна) земельної ділянки, виділеної громадянину як власнику майнової частки (паю) для ведення особистого селянського господарства на іншу земельну ділянку, що отримана не у порядку встановленому Законом України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» суперечить вимогам пункту 15 Перехідних положень ЗК України.

Отже, як показує практика, земельні спори досить різноманітні, а проблемні питання у суб’єктів господарювання виникають як при укладанні договорів оренди землі, так і при їх виконанні. При цьому досить часто для врегулювання спору в судовому порядку доводиться проходити всі судові інстанції, включаючи Верховний Суд України. І такий судовий процес в свою чергу потребує значних часових та грошових ресурсів підприємств. Тому з метою уникнення можливих проблем та захисту своїх інтересів при використанні земельних ділянок є необхідним чітке розуміння законодавчих механізмів використання землі в Україні, а також дотримання всіх визначених чинним законодавством вимог та обмежень у сфері земельних відносин.

Окремо необхідно відзначити, що протягом всього часу дії мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення, спостерігається тенденція постійного пошуку способів оминути заборону на відчуження таких земель. Деякі спритні підприємці намагаючись заздалегідь отримати можливість придбати землі сільськогосподарського призначення після закінчення дії мораторію, розробляють різні схеми та договори, які пропонуються власникам таких земель, наприклад, договір оренди із продажем земель сільськогосподарського призначення на майбутнє (після скасування мораторію), схеми з наданням позики, яка насправді є ціною за купівлю такої землі й т.п.

При цьому необхідно мати на увазі, що згідно п.15 Перехідних положень Земельного кодексу України, угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами «а» та «б» цього пункту, в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

Також, з метою уникнення мораторію пропонується укладати договір продажу земель сільськогосподарського призначення, що передбачає обов’язок продавця  оформити заповіт на покупця, оскільки згідно підпункту «б» п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України, дія мораторію не поширюється на передачу у спадщину таких земельних ділянок. Водночас, така схема не є правомірною, адже сам договір продажу земель сільськогосподарського призначення, буде вважатися  недійсним, як такий, що укладений в укладений в період дії мораторію. Крім того, такі положення можуть бути досить дискримінаційними по відношенню до продавця, адже ціна, що пропонується продавцю на час підписання договору продажу може значно відрізнятись від реальної вартості землі, особливо після скасування мораторію на її відчуження.

Тому до таких «доброзичливих» покупців необхідно ставитись з обережністю й не варто погоджуватись на укладення таких договорів без попередньої юридичної консультації.

фото: hromadske.od.ua