Що таке переважне право та як працює на земельних аукціонах

З жовтня цього року продавати або орендувати земельну ділянку можна на онлайн-аукціонах в системі Прозорро.Продажі. Вже успішно відбулися торги з продажу та оренди земель несільськогосподарського призначення. Пройшли перші успішні торги з оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

А в другій половині листопада відбудуться перші земельні торги з переважним правом. В системі вже зареєстровано 27 таких аукціонів. Організатори — приватні виконавці, які продають землю за рішенням суду.

Припустимо, що фермер орендує земельну ділянку у землевласника, який вирішив її продати на земельних торгах. Тоді саме фермер-орендар має право бути першим серед інших охочих купити ділянку на торгах. Що це означає на практиці?

Коли хтось із конкурентів на земельних торгах запропонує найвищу ціну, фермер має право заплатити ту ж суму і стати власником землі.

Переважне право на придбання не зобов’язує власника — державу, місцеві органи влади, приватного господаря — продавати ділянку конкретній людині з таким пріоритетом. Це насамперед інструмент захисту орендаря та можливість першими купити виставлену на торги землю в організатора аукціонів.

Реалізувати переважне право можна за трьох умов:

• орендар може бути власником земельної ділянки відповідно до законодавства. Якщо це сільгоспземля, то тільки громадяни України та компанії, засновані українськими громадянами, можуть реалізувати переважне право на викуп;
• земельна ділянка виставлена на продаж;
• орендар готовий купити земельну ділянку за ціною продажу — найбільшою ціновою пропозицією, яку подали на земельних торгах.

Земельний кодекс передбачає, що купувати земельну ділянку сільськогосподарського призначення можуть дві черги переважних покупців.

Перша черга — користувач надр, що має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення на конкретній ділянці. Наприклад, руди кольорових або благородних металів, різні види сировини.

Як власник землі може зрозуміти, що слід оголошувати саме аукціон з продажу з переважним правом? У витягу Державного земельного кадастру вказується інформація про наявність або відсутність дозволу на користування надрами.

Друга черга — орендар. Він реалізує переважне право, якщо немає покупця першої черги або він відмовився від свого переважного права. Інформація про чинних орендарів береться із відомостей Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно

Так. Якщо покупця з переважним правом не влаштовує найвища запропонована ціна, він може відмовитися сплатити такі кошти. При цьому, може дати попередню згоду сплатити ціну рівну наступній за величиною пропозиції учасника. Якщо покупець не готовий і це зробити, то вважається, що він відмовився від реалізації свого переважного права.

Покупець з переважним правом може передати його будь-якій іншій особі на свій розсуд, платно чи безоплатно та лише один раз.

Може бути й так, що на одній земельній ділянці, яку власник вирішив продати, одночасно є і користувач надр, і орендар. Тоді діє подвійне переважне право, яке реалізовується почергово. Пріоритет на придбання ділянки має покупець першої черги (користувач надр).

Крок 1 — підготувати лот до продажу

Підготувати та затвердити всі необхідні документи.

Крок 2 — зареєструвати у нотаріуса намір продати ділянку

Коли власник землі зібрав усі документи та підготував лот, він звертається до нотаріуса, який реєструє його намір. Нотаріус, своєю чергою, за два місяці повідомляє орендаря про те, що громадянин України хоче продати землю.

Крок 3 — встановити стартову ціну і визначити дату проведення земельних торгів

Після того, як продавець зареєстрував намір, він визначає дату торгів — не раніше 30 календарних днів та не пізніше 45 днів з дня оприлюднення оголошення.

Для приватних власників землі до 2030 року стартова ціна продажу має бути не менш ніж розмір нормативно-грошової оцінки. Відповідний витяг можна отримати через портал електронних сервісів Держгеокадастру.

Крок 4 — зареєструватися в електронній-торговій системі Прозорро. Продажі

Реєстрація відбувається через один з акредитованих майданчиків, з яким продавець укладає з договір безоплатного доступу до ЕТС. Наразі таких 42. Вони допомагають організаторам торгів рекламувати ділянку, щоб привести чимбільше покупців на аукціон. Однак самі торги відбуваються в незалежній від них державній системі «Прозорро.Продажі». Система не знає, хто бере участь в аукціоні, а майданчики — скільки учасників приведуть конкуренти. Це означає, що ніхто не може втрутитися в хід торгів та якось на них вплинути.

Крок 5 — повідомити учасника з переважним правом про проведення земельних торгів за 30 календарних днів.

Якщо приватний власник оголошує аукціон, він звертається до нотаріуса, який посвідчує його підпис. Такий лист, в якому вказана дата аукціону, відправляється рекомендованим повідомленням на орендаря.

Крок 6 — опублікувати в ЕТС Прозорро. Продажі аукціон з переважним правом

Тільки но оголошено аукціон, розпочинається період приймання пропозицій, який триває від 30 до 45 днів. За цей час учаснику з переважним правом потрібно зареєструватися в системі Прозорро.Продажі, щоб взяти участь у торгах.

На сьогодні в системі Прозорро.Продажі аукціони з продажу землі з переважним правом поки що оголошують приватні виконавці. Перші результати аукціонів демонструють значне зростання ціни. Тому через систему можна зручно реалізувати свою земельну ділянку й отримати за неї ринкову ціну.